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La regulación del mercado inmobiliario y la nueva ley de suelo de 2007

David Blanquer Criado.Consultor de UM Abogados.Profesor titular de Derecho Administrativo. Letrado del Consejo de Estado (excedente).

1. Introducción.

No interesa hacer aquí una descripción completa de las muy diversas cuestiones que plantea la LS/2007 (que entrará en vigor el día 1 de julio); entre otras muchas quedan pues al margen los problemas que pueda suscitar respecto a la distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Aquí sólo se destacarán algunas reflexiones que pueden interesar al sector privado, tanto a los propietarios de suelo como a los empresarios del sector de la construcción. Desde esa perspectiva limitada que aquí importa, el resultado práctico de la entrada en vigor de la LS/2007 está lleno de las sombras creadas por el incremento de la participación pública en las plusvalías urbanísticas o el abaratamiento de las expropiaciones.

Sin perjuicio de los nubarrones que se avecinan al estatuto del propietario, para el empresario de la construcción se atisban las luces de nuevas oportunidades de negocio y nuevos nichos de mercado que hasta ahora sólo existían en algunas Comunidades Autónomas, y que ahora se generalizan y extienden a toda España.

2. Nuevas oportunidades de negocio para los emprendedores.

(i) El derecho a urbanizar de los empresarios que no son propietarios

Uno de los rasgos que históricamente ha caracterizado al urbanismo español es la vinculación de la propiedad inmobiliaria con la actividad económica de ejecutar obras de urbanización. Hasta fechas recientes la iniciativa para promover la transformación del suelo y la ejecución de obras de infraestructura urbanística se concentraba en el propietario del suelo, y con el transcurso del tiempo se llegó a hablar de la existencia de un monopolio en favor de los propietarios, quedando excluidos los no propietarios del negocio de promover y ejecutar esas obras.

Ese resultado deriva de la configuración del estatuto del propietario; el haz de facultades que deriva del dominio incluye no sólo las facultades de edificar, usar y disponer del inmueble, sino también la de urbanizar los terrenos. En la medida en que ese monopolio permite un uso especulativo de la iniciativa urbanística, y puesto que el artículo 47 de la Constitución establece que los poderes públicos deben impedir la especulación, se ha dispuesto una fragmentación del derecho de propiedad para desgajar la facultad de promover las obras de urbanización. Esa desagregación de las facultades dominicales se introdujo en nuestro ordenamiento por la legislación urbanística de la Comunidad Valenciana de 1994, y ahora se extiende d...

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